当由于既不可归责于承租人，又不可归责于出租人的事由，致使租赁折部分或全部毁损、灭失的，就产生了租赁合同中的风险负担问题。租赁合同中的风险负担问题， 可以分解为两个问题来考察。

首先是租赁物的风险负担问题，即由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。就此问题，除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，自罗马法以来，就形成了由物的所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。此为标的物风险负担的一般原则。因而，租赁物的所有人应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险。

其次是因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。与租赁物的风险负担不同，此处的风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。如何分配合同不能履行的风险，与租赁物毁损灭失的风险有所不同。依据《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的， 承租人可以解除合同。”该条即包含有对租赁合同中的风险负担的规定。故当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，租金的风险由出租人负担，承租人即可相应地减少履行或不履行其对待给付义务——即请求减少租金或者不支付租金。

此时应注意：

1、 所谓灭失，应依社会上的立场来考察，作宽泛的解释，即使是租赁物仍实际存在，但由于战争或其他特殊的社会情况，致使标的物被无偿征收或征用，也应视为租赁折灭失。确定灭失部分的比例，不应以灭失部分的面积大小为标准，而应以灭失部分的使用、收益的价值大小为标准。如果租赁物虽有部分灭失，但不影响租赁物的使用、收益，则不发生租金的减少问题。

2、 租赁物部分灭失毁损时，承租人的租金减少请求权何时发生，存在争议。有学者认为，只能在租赁物修缮不能时始得发生，如修缮可能，则以承租人对于出租人请求修缮义务的履行为限，不得为租金减少的请求；出有学者认为，减少租金的请求，不限于修缮不能的情形，在修缮可能时，承租人可以选择请求修缮义务的履行或请求减少租金。我们认为，两种观点都有不妥之处，请求修缮义务的履行，并不妨碍请求使用、收益不完全期间租金的减少。

3、 承租人请求减少租金时，是只能就请求后的租金发生减少的效力，还是溯及于租赁物部分毁损灭失时产生效力，也有不同观点。有学者认为，依该条规定，租金的减少需基于承租人的请求，在承租人未为请求前，出租人仍享有全部的租金支付请求权，如承租人不为减少租金的请求仍然全部履行租金支付义务，则无权就已支付的部分请求不当得得利的返还。因此就租金的减少，只能向将来 发生效力。也有学者认为，租金的减少应有溯及力。我们同意前一种观点。