由于供需矛盾、贷款额度等因素,当前一线城市新房一票难求,二手房买卖则再次点燃市场。

　　在二手房买卖过程中,除了面积、价格、支付方式等,还需要特别关注交易房屋已有户口迁出事项。在买卖合同中,应明确户籍办理事项及违约赔偿责任,避免日后产生纠纷

　　本报记者黄洁 本报通讯员杨清惠

　　杨某与孟某签订了房屋买卖合同,由杨某出资购买孟某所有的一套房屋。在合同中,双方约定,在房屋所有权转移之日起30日内,孟某需将户口全部迁出,户口逾期迁出即构成违约。

　　合同签订后,杨某依约缴纳了房款,双方于2012年11月13日办结房屋所有权转移登记手续。12月25日前,孟某将原有户口中的一部分迁出,但是仍剩余两个人的户口。其间,杨某曾多次催促孟某,但孟某始终没有将剩下两人户口迁走。

　　为此,杨某将孟某告上法庭,要求孟某承担违约责任。法庭上,孟某说,房子剩余的那两人的户口是他的前儿媳和孙女,与他已经没有关系,因此没有迁出不是他的原因造成的,他不应该承担违约责任。

　　法院经审理后认定,孟某延迟迁移户口的行为构成违约,应承担违约责任。

　　■法官评案

　　二手房户口问题不容忽视

　　法官庭后解释说,合同中约定的“户口”应当包括原有所有户口,当然也包括尚未迁出的二人,直到起诉时孟某仍未将原有户口全部迁出,构成违约是显而易见的。至于孟某的抗诉理由,其前儿媳及孙女与孟某之间仍然存在一定身份关系和社会关系,而与房屋买受人杨某并无任何关系,依据公平原则,理应由孟某承担剩余户口迁出义务。

　　据法官介绍,北京现行的2007版房屋买卖合同中第十条权属转移登记的第(三)款便是关于户口迁移的格式条款,其中明确了“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的”,应当承担违约责任。

　　其中,所谓“与本房屋相关的户口”,指的是交易房屋在出卖时全部在册户口。根据北京市现行户籍管理制度的规定,城市住宅房屋不能分户,因此在册户口无论与房屋出卖人的关系如何,只要登记在交易房屋内就属于“与本房屋相关的户口”。

　　而条款中所谓的“自身原因”,实践中还需要严格把握。法官解释说,判断逾期迁移户口是否是由于出卖人自身原因造成的,主要还要看房屋出卖人对房屋在册人口的实际控制能力而定。

　　根据我国现行的户籍管理制度,户口迁入人需要与户主有一定的近亲属关系。也就是说,凡是房屋在册人口都应该与户主具有一定社会关系,否则不可能迁入。在这种情况下,按照常理推断,卖房人必然对在册人口的户口具有一定实际控制能力。但是,我国现有户籍管理制度透明度不高,导致部分户主并不能及时了解**户籍信息。例如,实践中就曾出现过,在户主完全不知情的情况下,便新增了一户成员。此人与户主无任何实际关系,自然户主对他就不可能具有任何的实际控制能力。在这种情况下,将其归咎于出卖人“自身原因”显然就有违公平原则。

　　针对上述现象,法官建议,双方当事人在合同订立阶段应该及时充分了解交易房屋户口现状。“户口迁移的具体操作涉及有关户籍行政管理部门和户籍管理制度,会有很多交易双方无法预见的情况。为了顺利办理户口迁移,双方在订立合同阶段就应当充分了解交易房屋的户口现状,并进行充分的沟通和说明,以减少合同履行过程中的障碍。”特别需要指出的是,这既不是房屋买受人的单方义务,也不是房屋出卖人的单方义务,而是交易双方均负有的一项义务。房屋买受人需要了解交易房屋的户口现状,以便合理安排户口迁入事宜；房屋出卖人则应根据交易房屋的户口现状,准确推断自己履行相关义务的难度。

　　如果在交易过程中有中介机构参与,并在相关合同中约定了中介机构负有对户口现状的审查义务,那么如出现了因未尽到审查义务而导致履行出现障碍的,中介机构则对此应当承担一定的赔偿责任。