稿件来源: 新华网“商品房交付纠纷涉及的问题涉及几十个方面，比如合同约定的交房条件应该如何解读，交房的法定条件、交房的约定条件低于法定条件如何处理，交房的通知方式、逾期交房的违约责任的调整，怎么理解‘视为交付’，房屋质量纠纷、逾期交房造成合同解除条件和方式等等”。建纬律师事务所卢安龙律师在接受新华有约采访时说道，本期新华有约，他将针对商品房交付条件的判断标准进行详解。

　　我国对于商品房交付条件的法律依据

　　对于商品房交付条件，卢安龙律师首先介绍了相关的法律规定，他说：“在我国，商品房交付条件的法律依据主要有：

　　我国《合同法》第279条：‘建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、***颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。’“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　“我国《建筑法》第61条规定：‘交付竣工验收的建筑工程，**符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备***规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’

　　我国《房地产管理法》第26条第2款规定：‘房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用’。

　　我国《城乡规划法》第45条规定：‘县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。’

　　《建设工程条例》第16条规定：‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。’

　　第49条规定：‘建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反***有关建设工程规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。’

　　《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：‘房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民、政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共**的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。’

　　第18条规定：‘住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）拆迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。’

　　《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：‘单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。’

　　建设部在《关于发布***标准（建筑工程施工质量验收统一标准）的通知》中明确规定编号为6.0.7的规定为强制性条文，**严格执行。上述***标准条文说明中明确规定，建设单位应依据《建设工程条例>和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”

　　贵州对商品房交付条件的相关规定

　　而就贵州而言，在商品房交付条件方面也有规定，卢安龙说：“依据2009年5月1日生效的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例第40规定：‘房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后，房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的，有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件’。

　　第41条：‘房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：

　　（一）本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　（二）住宅质量保证书和使用说明书；

　　（三）具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件；

　　（四）物业共用部位、共用设施设备等资料；

　　（五）市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单；

　　（六）法律、法规规定的其他资料’。

　　那么，对于在2009年5月1日后取得商品房预售许可证的项目，认定交付的条件，就应当按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第40条、41条来认定是否具备交付条件。”

　　如何确定“验收合格”标准？

　　对于如何确定“验收合格”标准，卢安龙指出：“在司法实践中，在当事人未作明确约定的情况下，如何确定“验收合格”的标准，是指自行组织验收合格、综合竣工验收还是取得备案登记表作为交房条件，法律、法规对此事实上未作出明确规定，这就导致司法实践中同案不同判，存在不同观点：

　　**种观点认为：‘只要房开公司在工程竣工后自行组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付’。

　　**种观点认为：‘未经过验收备案并取得《建设工程竣工验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件’。

　　第三种观点认为，在司法实践中，部分购房者对商品房交付条件的理解，指商品房经规划、环保、消防等部门的认可，综合验收合格才符合交付使用的条件’。”

　　在这三种观点中，卢安龙律师认为，他认同**种观点，他说：“因为经过验收备案并取得《建设工程竣工验收备案表》一般是在经规划、环保、消防等部门的认可后，所以第三种观点是不明白竣工验收的流程造成。而**种观点，这种房开公司自行组织合同相关方验收的形式，没有第三方的监督，对购房者来说是缺乏保障的，故**种观点比较符合立法目的，以保证交付给购房者的房屋属于质量合格的商品房。”（新华房产记者韦婵）