来源： 南方网

南方网讯 日前，微信上有一个段子：长安青年安仔参加非诚勿扰，他介绍自己只开了一家奶茶店，结果被24位女嘉宾灭了灯。后来，大家才得知安仔每个月收租达几十万……虽然这只是逗趣的段子，但反映了一个事实，即东莞制造业发达，外来人口众多，村民大多涉及租赁业务。

　　来自广东万言律师事务所的冯鼎峰律师表示，有关租赁的法律问题一直是东莞村民比较关注的话题。笔者了解到，为了推进基层法律服务，目前东莞590个村（社区）各配备了一名公益法律顾问。在一次法律沙龙进社区宣传活动中，冯鼎峰讲解了基层经济类案例。他认为，如果村民可以增强意识，一些法律风险是可以避免的。

　　案例一

　　合同提前终止免租期租金怎么算？

　　2010年1月1日，出租方、承租方签署租赁合同，约定：租赁期限自2010年1月1日至2029年12月31日，前6个月为免租期，承租方提前终止合同的情况下，需向出租方支付2个月的租金作为违约金。2011年6月30日，承租方通知出租方提前终止合同，愿意支付2个月租金作为违约金。出租方要求承租方补交6个月免租期租金，承租方拒绝。后双方将争议提交给法院审理，法院判决承租方向出租方支付2个月租金作为违约金，6个月免租期的租金不予支持。

　　律师解读

　　提前约定免租期同比例缩短

　　从出租方角度考虑，为防止承租方提前终止租赁合同所支付的违约金不足以填补免租期的租金损失，可在租赁合同中约定免租期变化的条款，即实际租赁期限缩短的，免租期也同比例缩短，承租方应补回免租期缩短期间的租金。如原租赁期限20年，免租期6个月，租赁10年时（实际履行租期为约定租期的一半），承租方解除合同。此时，免租期也应压缩一半，即3个月。

　　案例二

　　追索租金的诉讼时效为多久？

　　自2005年1月1日起，出租方将房屋出租给承租方，约定承租方每月5日前向出租方支付当月租金。2010年7月至12月期间，承租方一直拖欠租金，该期间出租方每月口头催收租金。自2011年1月开始，出租方又正常支付每月租金，出租方出具的租金收据均记载收取的租金为当月租金。2012年1月，出租方起诉追索2010年7月至12月期间的租金。法院认为，租金纠纷的诉讼时效为1年，出租方起诉时间2012年1月份距租金应付时间已超过1年，且出租方未能提供诉讼时效中断的证据（2012年1月往前推一年内出租方催收租金的证据），所以不支持出租方追索的租金。

　　律师解读

　　尽量保留催收租金证据

　　本案中，租赁合同约定每月租金应于当月5日前支付，所以每月租金的诉讼时效应从当月6日起起算1年。出租方针对每月欠付租金，均应在到期未付后1年内追索。事实上，出租方口头追索过租金，但承租方否认此事实，且出租方未能提供证据证明，法院认为出租方主张的租金已过诉讼时效，符合法律规定。

　　冯鼎峰建议出租方就拖欠租金的情形应做好如下几项工作：**，承租方拖欠阶段租金后又正常支付租金的，则后续支付的租金应填补前期拖欠的租金，出租方出具的租金收据应记载对应的租金期间；**，出租方应在欠缴租金后1年内催收租金并保留证据，包括采用电子邮件、手机短信、特快专递、电话录音等方式催收，**能够让承租方书面确认拖欠的租金。