信息来源：上海市律师协会　 时间：2014-06-27　 作者：虹口区律公科

虹口商城位于上海市虹口区四川北路中段，俗称“金腰带”繁华商业街。2000年至2004年房产开发商违规将虹口商城1-4层商铺分割成496个铺位对外进行销售，涉及购买人688人。由于开发商违规分割销售商铺导致无法办理产权证，众多购买人多次集体上访，拉横幅聚集静坐抗议，购买人之间也发生多次冲突，商城被迫关门歇业，严重影响了虹口的投资环境和区域商业形象。期间，虹口区政府多次组织有关部门进行调解。但由于各种原因，一直未能*终解决。

2009年，上海市震旦律师事务所接受委托开始参与该群体矛盾的化解工作。期间因各种原因，处置工作一度停滞。今年年初，在区委领导、区政法委及虹口商城历史**问题处置领导小组的指导下，在事务所主任、党支部书记邵曙范律师带领下，震旦所12名律师组成的团队开始对商铺买受人进行解除合同的签约工作。经过律师们三个多月的不懈努力，这一长达十余年的群体矛盾终于化解，律师团队的工作拥有了政府和当事人的好评。

一、精心组建律师团队，理清错综复杂的法律关系，提出切实可行的化解方案

由于该群体纠纷涉及人数众多、涉案金额大、类型复杂、时间跨度长、外地购买人多等因素，震旦所接受委托后组建了律师团队，由主任、党支部书记邵曙范领衔，12名律师中既有长期化解群体矛盾经验丰富的律师，也有房地产律师；既有善于做群众工作的老年律师，也有理论功底深厚的中年律师，还有锐意进取的青年律师。该律师团队在化解该矛盾过程中相互协作配合，发挥了很好的团队作用。

律师团队在收集资料的基础上理清本案的法律关系，诸如：开发商在未支付土地出让金的情况下与相关部门之间颁发预售许可证的行政关系、开发商擅自分割销售商铺与买受人之间的预售合同关系、开发商与商铺买受人之间回租所产生的租赁关系、部分商铺买受人因购买商铺进行抵押贷款所的抵押借款关系、部分商铺买受人把预售合同转让而产生的合同权利义务转让的关系、开发商把部分商铺“一房二卖”所产生的纠纷等等，以上法律关系有的依法合规，有的却违反***有关规定；从履行情况看，有的已履行，有的未按期履行或无力履约，有的根本无法履约。法律主体既涉及到当事人又涉及到相关行政部门，法律关系错综复杂，造成矛盾叠加。虹口商城的矛盾并不只是简单的民事纠纷，其中还涉及到政府相关部门对不能办理产权证的商铺进行预告登记、抵押登记等不适当的作法，这造成了虹口商城矛盾的复杂性。据以上法律关系分析，震旦律师团队提出了通过依法解除预售合同、相关方筹措资金返还买受人并给予一定的补偿、对虹口商城整体进行处置、同时做好合同解除后的善后工作的化解方案，化解方案拥有了相关部门的采纳。

二、抓住工作重点难点，多举措落实化解方案，取得预期工作成效

本案跨度长达10多年，当事人的地址电话都发生变化，有100多人一时无法联系上，律师通过当事人互相告知、网上搜索、相关查询、公安部门配合等多种途径，终于联系上了全部当事人。但化解方案与买受人见面后，相当一部分买受人情绪十分激动，做好688名当事人工作是整个矛盾化解工作的重点和难点。

律师团队在接待商铺买受人时既认真听取当事人意见，又耐心向当事人解释，阐明维护合法权益的法律依据和途径，既告知当事人应享有的合法权利，又强调当事人应当承担的义务和风险，说明化解方案的合法、合情、合理性。工作中，发现问题及时反馈，引导当事人依法合理提出诉求，避免矛盾的激化和突发事件的产生。律师团队虽几经买受人的“喜怒哀骂”，甚至威胁采取激烈手段，但律师们坚持明之以理，晓之以法，动之以情，法理情兼容，终使当事人面对现实，诉求逐步转到理性的轨道，化解方案拥有大部分买受人的理解和支持，为协商解除预售合同奠定了基础。

化解工作中，为当事人着想成为团队律师们的共识。不管是份内事还是份外事，只要有利于化解纠纷，律师们总是设身处地地从当事人的角度考虑，千方百计地帮忙解决。有的当事人卧病在床，律师们就提供上门服务，签订解除协议；有的当事人已死亡，需要继承人来处理，律师帮助起草相关继承法律文书，联系相关公证处，对外地的买受人律师陪同一起前往公证处；有的是几个人购买一个铺位，且意见不统一，律师分别做工作。为方便当事人咨询了解相关问题，律师坚持天天接待当事人（包括星期六、星期天）。律师团队每天晚上分析梳理每个当事人的思想动态，理清相关情况，确定采取相应方法。针对每个当事人的不同情况，律师团队根据丰富的法律实务经验，制定具体的化解方案，注重操作细节，做到合法、合理、合情，不留后遗症。

律师团队通过3000多次电话沟通、1800多份告知书、律师函的邮寄，多次召开小型座谈会、上门做工作（688名当事人中80%以上是外省市的）、个别访谈等多种形式，

苦口婆心的与买受人沟通。经过律师团队们的共同努力，已有477个铺位解除了预售合同，注销了抵押登记和预告登记，其余极个别不愿解除预售合同的买受人，引导他们通过诉讼途径解决。